Εκτός Σχεδίου Δόμηση & Ν. 5306/2026 : Το Συγκρουσιακό Κενό για το Πρόσωπο σε Κοινόχρηστο Δρόμο (25μ. ή 45μ.;)

Η απόκτηση ή η αξιοποίηση ενός ακινήτου κειμένου στις εκτός σχεδίου πόλεως περιοχές  στην Ελλάδα συνοδευόταν ανέκαθεν από ένα ιδιαίτερα σύνθετο πολεοδομικό και νομικό πλαίσιο. Η ψήφιση του Ν. 5306/2026 φιλοδοξούσε να βάλει τάξη στο τοπίο της εκτός σχεδίου δόμησης, κωδικοποιώντας τις προγενέστερες διατάξεις για την οικοδομησιμότητα των γηπέδων. 

Ωστόσο, ο νέος νόμος αντί να επιλύσει τις χρόνιες ασάφειες δημιούργησε ένα σοβαρό συγκρουσιακό κενό. Η νομοθετική αστοχία σχετικά με το τι ισχύει για το πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο εκτός σχεδίου (25 μέτρα vs 45 μέτρα) προκαλεί ήδη έντονη αβεβαιότητα σε ιδιοκτήτες, αγοραστές και επενδυτές, θέτοντας σε άμεσο κίνδυνο την έκδοση οικοδομικών αδειών και την ασφάλεια των συναλλαγών.

Ο Ν. 5306/2026 και η Χαμένη Ευκαιρία της Ουσιαστικής Επίλυσης των Προβλημάτων Οικοδομησιμότητας

Καίτοι ο Ν. 5306/2026 ψηφίστηκε για να τάμει το ζήτημα των όρων δόμησης στα γήπεδα που κείνται εκτός οργανωμένου σχεδίου πόλεως ή εκτός ορίων οικισμών, εντούτοις δεν εισάγει ριζικές πρωτοπορίες, καθώς αποτελεί ουσιαστικά κωδικοποίηση των προγενέστερων κανόνων, ενώ ο νομοθετης φαίνεται να χάνει την ευκαιρία μιας ουσιαστικής ρύθμισης, εμμένοντας σε αστοχίες του παρελθόντος.

Η πλέον αξιοσημείωτη αστοχία εντοπίζεται στο άρθρο 251 παράγραφος 1, όπου η αντιπαραβολή του στοιχείου (α) προς το στοιχείο (β) δημιουργεί μια ευθεία νομοθετική σύγκρουση.

Το Νομικό Παράδοξο του Άρθρου 251: 25 μέτρα ή 45 μέτρα Πρόσωπο;

Για να θεμελιωθεί οικοδομησιμότητα σε ένα εκτός σχεδίου γήπεδο, απαιτούνται σωρευτικά δύο βασικές προϋποθέσεις: το ελάχιστο εμβαδόν (κατά κανόνα 4.000 τ.μ. για την αρτιότητα) και το κατάλληλο πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο εκτός σχεδίου.

Ο νόμος, στο ίδιο άρθρο, θεσπίζει δύο εντελώς αντιφατικές απαιτήσεις:

• Άρθρο 251 παρ. 1 στ. α΄ (Ο γενικός κανόνας των 25μ.): Ορίζει ελάχιστο εμβαδόν 4.000 τ.μ. και ελάχιστο πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο είκοσι πέντε (25) μέτρων.
• Άρθρο 251 παρ. 1 στ. β΄ (Ο ειδικός κανόνας των 45μ.): Ορίζει ότι για γήπεδα που έχουν πρόσωπο σε διεθνείς, εθνικές, επαρχιακές, δημοτικές και κοινοτικές οδούς (καθώς και σε εγκαταλειμμένα τμήματά τους ή σιδηροδρομικές γραμμές) για την κάλυψη της προϋποθέσεως του προσώπου απαιτούνται σαράντα πέντε (45) μέτρων, ελάχιστο βάθος 50 μέτρων και ελάχιστο εμβαδόν 4.000 τ.μ.

Γιατί Δημιουργείται Σύγχυση στις Υπηρεσίες Δόμησης (ΥΔΟΜ);

Από την απλή επισκόπηση των δύο διατάξεων αναδείκνυται αμέσως η συγκρουσιακή τους σχέση, η οποία ναρκοθετεί την ερμηνεία του νόμου:

1. Η Έννοια του Κοινόχρηστου Δρόμου: Σύμφωνα με τη σταθερή νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ), ο νομίμως αναγνωρισμένος κοινόχρηστος δρόμος εκτός σχεδίου συντίθεται ακριβώς από τις διεθνείς, εθνικές, επαρχιακές, δημοτικές και κοινοτικές οδούς.
2. Η Ουσιαστική Κατάργηση του Στοιχείου α΄: Εφόσον οι παραπάνω κατηγορίες οδών εξαντλούν την έννοια του νόμιμου κοινόχρηστου δρόμου, γεννάται το εύλογο ερώτημα: σε ποιες περιπτώσεις εφαρμόζεται τελικά το στοιχείο α’ που απαιτεί 25 μέτρα πρόσωπο;
3. Ο Κίνδυνος Αυθαιρεσίας στη Διοίκηση: Με το στοιχείο β΄, ο νομοθέτης στην ουσία καταργεί τη διάταξη του στοιχείου α΄, αφού για όλους τους νόμιμα αναγνωρισμένους κοινόχρηστους δρόμους επιβάλλει το αυξημένο πρόσωπο των 45 μέτρων.

Στρατηγική Σημείωση: Το νομοθετικό αυτό κενό υποχρεώνει τα διοικητικά όργανα και τις Υπηρεσίες Δόμησης (ΥΔΟΜ) να επιλέγουν κατά περίπτωση ποια διάταξη θα εφαρμόσουν. Η έλλειψη ενιαίας γραμμής δημιουργεί σοβαρό κίνδυνο ανατροπής οικοδομικών αδειών και αμφισβήτησης της οικοδομησιμότητας.

Οι Επιπτώσεις για τους Ιδιοκτήτες και τους Επενδυτές Ακινήτων

Η ασάφεια γύρω από το πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο εκτός σχεδίου δεν αποτελεί μια θεωρητική νομική διαμάχη, αλλά παράγει άμεσες οικονομικές και πολεοδομικές συνέπειες:

• Ματαίωση Αγοραπωλησιών: Επενδυτικές συμφωνίες και προσύμφωνα καταρρέουν, καθώς οι αγοραστές αδυνατούν να εξασφαλίσουν βεβαίωση οικοδομησιμότητας από μηχανικό με νομική ασφάλεια.
• Δικαστική Ευαλωτότητα Αδειών: Ακόμη κι αν εκδοθεί οικοδομική άδεια με βάση τη διάταξη των 25 μέτρων, αυτή παραμένει εκτεθειμένη σε αιτήσεις ακύρωσης ενώπιον του ΣτΕ από γείτονες ή περιβαλλοντικούς φορείς.

Συμπέρασμα: Η Πρόληψη είναι η Μόνη Θωράκιση

Η υφιστάμενη σύγχυση που προκαλεί ο Ν. 5306/2026 καθιστά επικίνδυνη οποιαδήποτε επιχειρηματική ή επενδυτική κίνηση σε εκτός σχεδίου ακίνητο χωρίς προηγούμενο εξειδικευμένο έλεγχο. Η απλή επισκόπηση ενός τοπογραφικού διαγράμματος δεν επαρκεί· απαιτείται συνδυαστική αξιολόγηση του νομικού καθεστώτος της οδού και της ισχύουσας νομολογίας του ΣτΕ.

Εξασφαλίστε τη Νομική Σας Θωράκιση

Μην αφήνετε την ακίνητη περιουσία σας ή την επένδυσή σας εκτεθειμένη σε νομοθετικές αστοχίες. Η εξειδικευμένη ομάδα της Valaw στο Πολεοδομικό Δίκαιο και το Δίκαιο Ακινήτων διαθέτει την εμπειρία να αξιολογήσει με ακρίβεια την οικοδομησιμότητα του ακινήτου σας και να σας καθοδηγήσει με ασφάλεια.

Επικοινωνήστε σήμερα με τη Valaw για τη νομική αξιολόγηση του ακινήτου σας.

Συχνές Ερωτήσεις (FAQ)