Η συμβίωση σε μια πολυκατοικία ή ένα συγκρότημα οριζόντιων/κάθετων ιδιοκτησιών αποτελεί συχνά πεδίο έντονων τριβών και νομικών αμφισβητήσεων. Οι υπερβάσεις στους κοινόχρηστους χώρους, οι αυθαίρετες κατασκευές, η παρεμπόδιση χρήσης της ταράτσας ή της πιλοτής, αλλά και οι διαφωνίες για τα κοινόχρηστα βάρη, δημιουργούν αδιέξοδα που απαιτούν άμεση και εξειδικευμένη νομική αντιμετώπιση.
Όταν οι φιλικές προσπάθειες και η διαμεσολάβηση αποτυγχάνουν, η κατανόηση του πλαισίου δικαιωμάτων και η γνώση της αρμόδιας δικαστικής διαδικασίας αποτελούν τα μοναδικά όπλα για τη διασφάλιση της περιουσίας σας.
Σε κάθε οικοδόμημα διεπόμενο από το καθεστώς της οροφοκτησίας, συνυπάρχουν δύο διαφορετικά είδη δικαιωμάτων:
Στρατηγική Σημείωση: Ο θεμελιώδης «νόμος» της πολυκατοικίας είναι ο Κανονισμός Οροφοκτησίας. Ωστόσο, ακόμη και ο κύριος του διαμερίσματος δεν διαθέτει ανεξέλεγκτη εξουσία, καθώς δεσμεύεται από τον Ν. 3741/1929, τον Αστικό Κώδικα (άρθρα 1002 & 1117 ΑΚ) και τις πολεοδομικές διατάξεις.
Κάθε συνιδιοκτήτης δικαιούται να κάνει χρήση των κοινόχρηστων μερών υπό τις εξής απαράβατες προϋποθέσεις:
Βάσει της πλούσιας νομολογίας των ελληνικών δικαστηρίων και υποθέσεων που έχει χειριστεί με επιτυχία η δικηγορική μας εταιρεία, ως παράνομη προσβολή των δικαιωμάτων συνιδιοκτησίας νοείται:
Σε αυτές τις περιπτώσεις, ο θιγόμενος συνιδιοκτήτης δικαιούται να ζητήσει δικαστικά την άρση της προσβολής, την παράλειψή της στο μέλλον και την επαναφορά των πραγμάτων στην προηγούμενη κατάσταση.
Όταν η εξωδικαστική επίλυση ή η διαμεσολάβηση δεν αποδώσουν καρπούς, η διαφορά αχθεί στη Δικαιοσύνη. Εδώ απαιτείται εξαιρετική δικονομική προσοχή ως προς το αρμόδιο δικαστήριο και την ακολουθούμενη διαδικασία.
Σύμφωνα με το άρθρο 17 § 3 του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας, στην αποκλειστική υλική αρμοδιότητα του Μονομελούς Πρωτοδικείου, το οποίο δικάζει με την ειδική διαδικασία των περιουσιακών διαφορών, υπάγονται όλες οι διενέξεις που απορρέουν από τη σχέση της οροφοκτησίας.
Για να υπαχθεί μια υπόθεση στη συγκεκριμένη ταχεία διαδικασία απαιτούνται δύο στοιχεία:
Δικονομική Επισήμανση: Στην ειδική αυτή διαδικασία υπάγονται οι αγωγές για την προσβολή της χρήσης κοινοχρήστων, την άρση αυθαίρετων κατασκευών, την προσβολή δικαιώματος αποκλειστικής χρήσης (π.χ. θέσης στάθμευσης) και την εφαρμογή των όρων του Κανονισμού.
Αντιθέτως, δεν υπάγονται στην ειδική διαδικασία των περιουσιακών διαφορών οι αξιώσεις που αφορούν αμφισβήτηση, προσβολή ή αναγνώριση του ίδιου του εμπράγματου δικαιώματος της κυριότητας ή της νομής (άρθρα 70 ΚΠολΔ, 1094 & 1108 ΑΚ).
Εάν ένας συνιδιοκτήτης αντιποιείται (σφετερίζεται) την κυριότητα ή τη νομή ενός χώρου αμφισβητώντας το εμπράγματο δικαίωμα του άλλου, η διαφορά εισάγεται κατά την τακτική διαδικασία.
Οι διενέξεις μεταξύ συνιδιοκτητών εμπεριέχουν λεπτές νομικές και δικονομικές ισορροπίες. Η εσφαλμένη επιλογή διαδικασίας ή ο λανθασμένος νομικός χαρακτηρισμός της αγωγής μπορεί να οδηγήσει σε πολυετείς καθυστερήσεις και απόρριψη των δικογράφων.
Καθώς η απλή ανάγνωση του παρόντος άρθρου δεν υποκαθιστά την πλήρη και εξατομικευμένη νομική συμβουλή, επικοινωνήστε σήμερα με τη Valaw για να αξιολογήσουμε άμεσα τα δεδομένα της δικής σας υπόθεσης και να χαράξουμε την κατάλληλη υπερασπιστική και δικαστική γραμμή.
Αρμόδιο δικαστήριο είναι το Μονομελές Πρωτοδικείο της περιφέρειας όπου βρίσκεται το ακίνητο, το οποίο δικάζει κατά την ειδική διαδικασία των περιουσιακών διαφορών (άρθρα 17 § 3 και 614 επ. ΚΠολΔ). Με την αγωγή αυτή μπορείτε να ζητήσετε την άρση της προσβολής, την κατεδάφιση/απομάκρυνση των κατασκευών και την παράλειψη της προσβολής στο μέλλον.
Ο Κανονισμός μπορεί να εισάγει ειδικούς όρους ή δικαιώματα αποκλειστικής χρήσης. Ωστόσο, περιορισμοί που φτάνουν μέχρι τον πλήρη αποκλεισμό των συνιδιοκτητών από την ταράτσα ή την τοποθέτηση μόνιμων εμποδίων που παραβλάπτουν την ασφάλεια και τον προορισμό του κτιρίου κρίνονται καταχρηστικοί και παράνομοι.
Εάν η διαφορά αφορά την ίδια την κυριότητα ή τη νομή του χώρου (αν δηλαδή ο αντίδικος προβάλλει δικό του εμπράγματο δικαίωμα κυριότητας), τότε η υπόθεση δεν υπάγεται στην ειδική διαδικασία, αλλά εκδικάζεται κατά την τακτική διαδικασία με αναγνωριστική ή αρνητική αγωγή κυριότητας.
