Η Ελλάδα, ιστορικά μια γεωργική χώρα, έχει αφήσει σε πολλούς από εμάς ως κληρονομιά αγροτεμάχια διάσπαρτα σε όλη την επικράτεια. Στο παρελθόν, οι εκτάσεις αυτές χρησιμοποιούνταν αποκλειστικά ως καλλιεργήσιμοι αγροί. Σήμερα, ωστόσο, με τον τουρισμό να αποτελεί την ατμομηχανή της οικονομίας, ο προσανατολισμός αυτών των ακινήτων έχει αλλάξει ριζικά.
Η επιθυμία για ανοικοδόμηση – είτε για ιδιοκατοίκηση είτε για εμπορική και τουριστική εκμετάλλευση – αποτελεί πλέον τον πρωταρχικό στόχο των ιδιοκτητών. Εντούτοις, όταν η ακίνητη περιουσία βρίσκεται σε περιοχή εκτός σχεδίου, η υλοποίηση αυτής της επιθυμίας προσκρούει σε ένα εξαιρετικά σύνθετο, αυστηρό και συχνά ασαφές νομικό πλαίσιο. Σε αντίθεση με τις περιοχές εντός σχεδίου, στην εκτός σχεδίου περιοχή η κατά προορισμό χρήση είναι η γεωργική, και η ανοικοδόμηση επιτρέπεται αυστηρά και μόνο κατ’ εξαίρεση.
Για να κατανοήσουμε το σημερινό τοπίο και να προστατεύσουμε την περιουσία μας, είναι απαραίτητο να δούμε πώς εξελίχθηκε το νομικό πλαίσιο γύρω από την εκτός σχεδίου δόμηση.
Ως «κεραυνός εν αιθρία», πρόσφατη νομολογία της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας ανέτρεψε πλήρως τα δεδομένα. Το Ανώτατο Ακυρωτικό Δικαστήριο προχώρησε σε μια αυστηρή ερμηνεία της νομοθεσίας:
Ο περιορισμός της ύπαρξης προσώπου σε κοινόχρηστο δρόμο υπήρχε ανέκαθεν, ακόμη και για τα μεγάλα γήπεδα των 4 στρεμμάτων προ του 2003. Η διάταξη του 1985 έπρεπε πάντα να συνδυάζεται με την ύπαρξη αναγνωρισμένου δρόμου, με σκοπό την αποφυγή δημιουργίας διάσπαρτων, άναρχων οικισμών.
Με απλά λόγια, το ΣτΕ έκρινε ότι όλα τα εκτός σχεδίου αγροτεμάχια – ανεξαρτήτως της χρονολογίας δημιουργίας τους – είναι οικοδομήσιμα ΜΟΝΟΝ εάν διαθέτουν πρόσωπο σε νομίμως υφιστάμενο κοινόχρηστο χώρο.
Η νομολογία καταρρίπτει πολλές συνήθεις πρακτικές. Για να εξασφαλίζει οικοδομησιμότητα, ο δρόμος πρέπει να πληροί αυστηρά κριτήρια:
Η αυστηρή στάση του ΣτΕ έχει προκαλέσει τεράστια σύγχυση, με τις Υπηρεσίες Δόμησης να βρίσκονται διχασμένες. Η αναμενόμενη μεταβατική νομοθετική ρύθμιση που θα «ξεπαγώσει» την εκτός σχεδίου δόμηση (απαιτώντας πρόσωπο 3,5 μ. σε οδούς προ του 1977) δεν έχει ακόμη αποτελέσει νόμο του Κράτους, αφήνοντας την αξία πολλών ιδιοκτησιών μετέωρη.
Όπως έχουμε αναλύσει και στο άρθρο μας σχετικά με την Προστασία Ιδιοκτησίας & Ακύρωση Καθορισμού Αιγιαλού, η προστασία της ιδιωτικής περιουσίας απέναντι σε αυθαίρετους ή εσφαλμένους σχεδιασμούς της Διοίκησης αποτελεί θεμελιώδες δικαίωμα. Σε ένα τόσο ρευστό νομοθετικό περιβάλλον, καμία ενέργεια δεν πρέπει να αφήνεται στην τύχη της.
Η εκτός σχεδίου δόμηση έχει μετατραπεί σε έναν νομικό και πολεοδομικό λαβύρινθο. Μην βασίζεστε σε διαδόσεις που μπορεί να οδηγήσουν σε απόρριψη αδειών δόμησης ή σε μελλοντικές ακυρώσεις.
Η εξειδικευμένη ομάδα πολεοδομικού και διοικητικού δικαίου της Valaw βρίσκεται στη διάθεσή σας. Επικοινωνήστε σήμερα μαζί μας για να μελετήσουμε τον φάκελο του δικού σας αγροτεμαχίου, να αξιολογήσουμε την αρτιότητα και οικοδομησιμότητά του και να χαράξουμε την ασφαλέστερη νομική στρατηγική για την αξιοποίηση της περιουσίας σας.
Με βάση την πρόσφατη νομολογία της Ολομέλειας του ΣτΕ, όχι. Η απλή ύπαρξη των 4.000 τ.μ. δεν επαρκεί πλέον. Το ακίνητο υποχρεούται να έχει πρόσωπο σε νομίμως υφιστάμενο κοινόχρηστο δρόμο. Η τελική δυνατότητα δόμησης θα κριθεί σε μεγάλο βαθμό από την αναμενόμενη μεταβατική νομοθετική ρύθμιση.
Όχι. Τα δικαστήρια έχουν κρίνει παγίως ότι η δημιουργία δρόμου μέσω ιδιωτικής βούλησης (όπως οι δουλείες διόδου ή η ιδιωτική παραχώρηση γης) δεν καθιστά τον δρόμο “κοινόχρηστο” κατά την έννοια του πολεοδομικού νόμου, και άρα δεν εξασφαλίζει την απαιτούμενη οικοδομησιμότητα.
Κατά κανόνα, οι αγροτικοί δρόμοι αποτελούν ιδιαίτερη κατηγορία και δεν καθιστούν τα εκτός σχεδίου γήπεδα οικοδομήσιμα, εκτός και αν πρόκειται για ειδικά κτίρια που προβλέπονται ρητά από τη νομοθεσία ή αν ο δρόμος έχει αναγνωριστεί μέσω ειδικής πράξης οργάνου πολεοδομικού σχεδιασμού.
